Al finalizar un contrato de alquiler, es habitual que el propietario revise el estado del inmueble para decidir si devuelve la fianza al inquilino o si la utiliza para cubrir desperfectos. Sin embargo, puede suceder que la fianza no sea suficiente para reparar los daños. ¿Qué hacer en estos casos? A continuación, te explicamos los pasos que puedes seguir como propietario o inquilino para resolver esta situación de manera justa y legal.

¿Qué cubre la fianza?

La fianza es una garantía económica que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza tiene como finalidad:

• Cubrir posibles desperfectos en la vivienda.
• Responder a impagos de renta o suministros pendientes.

Es importante destacar que la fianza no puede destinarse a cubrir desgastes normales derivados del uso habitual de la vivienda, como el envejecimiento de paredes o muebles.

¿Qué hacer si la fianza no es suficiente?

1. Realizar un informe detallado

El primer paso es elaborar un informe detallado de los desperfectos detectados durante la inspección final. Este informe debe incluir:

• Fotografías de los daños.
• Una lista detallada de los desperfectos.
• Presupuestos o facturas de las reparaciones necesarias.

Este documento es clave para justificar que los daños exceden el importe de la fianza.

2. Comunicar los desperfectos al inquilino

El propietario debe informar al inquilino sobre los desperfectos encontrados y proporcionarle una copia del informe. Es fundamental mantener una comunicación clara y documentar todos los intercambios para evitar malentendidos.

3. Reclamar la diferencia

Si la fianza no cubre el coste total de las reparaciones, el propietario puede solicitar al inquilino que pague la diferencia. Este proceso puede incluir:

• Un acuerdo amistoso, donde ambas partes negocien y lleguen a un entendimiento.
• Una reclamación judicial, en caso de que el inquilino no acepte hacerse cargo de los gastos adicionales.

4. Acudir a un perito en caso de disputa

Si hay desacuerdo sobre la magnitud de los desperfectos o el coste de las reparaciones, es recomendable acudir a un perito que evalúe de manera objetiva los daños. Este informe puede ser utilizado como prueba en caso de un procedimiento judicial.

Obligaciones de ambas partes

Obligaciones del propietario

• Justificar los desperfectos con pruebas documentales.
• No retener la fianza para cubrir daños que correspondan al desgaste normal.
• Devolver la parte de la fianza que no se haya utilizado para reparaciones.

Obligaciones del inquilino

• Devolver la vivienda en el mismo estado en que se entregó, salvo el desgaste normal.
• Hacerse cargo de los daños causados por mal uso o negligencia.
• Responder al propietario si los desperfectos superan el importe de la fianza.

Supuesto práctico: Fianza insuficiente para cubrir desperfectos

Situación inicial

Ana alquiló su piso a Pedro durante dos años. Al finalizar el contrato, Ana encuentra que las paredes están pintadas de un color diferente al original, una ventana rota y manchas permanentes en el suelo. La fianza es de 1.000 euros, pero el coste de las reparaciones asciende a 1.800 euros.

Solución

1. Informe y comunicación: Ana elabora un informe con fotografías y facturas, y lo comparte con Pedro.
2. Negociación amistosa: Ana solicita a Pedro que pague los 800 euros restantes. Pedro acepta asumir el coste tras revisar las pruebas.
3. Resolución: Ana utiliza la fianza para cubrir parte de las reparaciones y recibe el resto del pago directamente de Pedro.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Qué pasa si el inquilino no paga la diferencia?

El propietario puede iniciar una reclamación judicial para exigir el pago de los daños, presentando el informe detallado y las pruebas como respaldo.

¿Qué incluye el desgaste normal?

El desgaste normal se refiere a los daños que ocurren por el uso habitual de la vivienda, como pequeñas marcas en las paredes o desgaste en los suelos. Estos no pueden deducirse de la fianza.

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza?

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario tiene un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza o justificar los descuentos aplicados.

¿Qué puede hacer el inquilino si no está de acuerdo con los daños reclamados?

El inquilino puede solicitar pruebas al propietario o, en última instancia, acudir a un tribunal para impugnar los desperfectos reclamados.

¿Qué hacer si no se firmó un inventario al inicio del contrato?

La falta de un inventario firmado dificulta determinar el estado inicial de la vivienda. En este caso, se recomienda negociar y evitar conflictos legales siempre que sea posible.