Transformar un local comercial en un piso turístico puede parecer una excelente idea para generar ingresos, especialmente en zonas de alta demanda turística. 

Sin embargo, este proceso no es tan simple como parece, ya que implica cumplir con normativas locales, urbanísticas y comunitarias. 

En este artículo, te explicamos los aspectos legales que debes tener en cuenta antes de iniciar esta transformación.

¿Es legal convertir un local en un piso turístico?

La respuesta corta es sí, pero con restricciones. 

Para que un local pueda ser utilizado como un piso turístico, es necesario cumplir con ciertos requisitos legales y administrativos que varían según la ubicación del inmueble.

1. Cambio de uso del local

Un local comercial tiene una clasificación urbanística diferente a la de una vivienda. Por lo tanto, para convertirlo en un piso turístico, es necesario solicitar un cambio de uso en el ayuntamiento correspondiente. Este proceso implica:

• Consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): Determina si el local se encuentra en una zona donde está permitido el uso residencial.
• Proyecto técnico: Un arquitecto debe realizar un proyecto que garantice que el inmueble cumple con los requisitos técnicos para ser habitado.
• Licencia de obra: Es necesario solicitar una licencia para realizar las reformas necesarias.

2. Requisitos de habitabilidad

El inmueble debe cumplir con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por la normativa autonómica o local, como:

• Altura mínima: Generalmente, se exige una altura mínima de 2,5 metros.
• Ventilación e iluminación: El espacio debe contar con ventanas adecuadas para garantizar una correcta ventilación e iluminación natural.
• Infraestructura básica: Debe incluir cocina, baño y sistemas de saneamiento.

3. Autorización para uso turístico

Una vez que el local sea clasificado como vivienda, es necesario obtener una autorización específica para destinarlo a uso turístico. Este proceso varía según la comunidad autónoma, pero generalmente incluye:

• Inscripción en el registro de viviendas turísticas.
• Cumplimiento de las normativas de seguridad.
• Obtención de licencias adicionales, si es necesario.

4. Reglamentos comunitarios

Además de las normativas urbanísticas, es fundamental revisar los estatutos de la comunidad de propietarios. Algunas comunidades pueden prohibir el uso de inmuebles como pisos turísticos, por lo que necesitarás su aprobación para llevar a cabo esta actividad.

Supuesto práctico: Transformación de un local en piso turístico

Situación inicial

Laura adquiere un local comercial en el centro de una ciudad turística con la intención de convertirlo en un piso turístico. Antes de iniciar las obras, consulta con un arquitecto y revisa las normativas locales.

Pasos que sigue

1. Consulta urbanística: Descubre que el PGOU permite el uso residencial en la zona, por lo que inicia el trámite para el cambio de uso.
2. Proyecto técnico: Contrata a un arquitecto que realiza un proyecto para adaptar el local a los requisitos de habitabilidad.
3. Aprobación comunitaria: Laura presenta su proyecto en una junta de propietarios y obtiene la aprobación de los vecinos.
4. Registro turístico: Una vez completada la reforma, inscribe el inmueble en el registro de viviendas turísticas y obtiene las licencias necesarias.

Resultado

Laura convierte exitosamente su local en un piso turístico y comienza a generar ingresos legales y sostenibles.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Cuánto tiempo tarda el cambio de uso de un local?

El tiempo puede variar dependiendo de la localidad y los trámites requeridos, pero generalmente oscila entre seis meses y un año.

¿Puedo alquilar el local como piso turístico sin cambiar su uso?

No, es ilegal alquilar un local comercial como vivienda sin realizar el cambio de uso correspondiente. Esto podría acarrear sanciones administrativas.

¿Qué pasa si la comunidad de vecinos se opone?

Si los estatutos de la comunidad prohíben el uso turístico, no podrás destinar el inmueble a este fin sin su autorización.

¿Cuáles son las sanciones por operar sin licencia?

Las sanciones varían según la normativa local, pero pueden incluir multas económicas y la clausura del inmueble como piso turístico.

¿El cambio de uso afecta los impuestos?

Sí, un cambio de uso puede implicar ajustes en el pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y otros tributos locales.