Comprar una vivienda, ya sea nueva o usada, es una inversión importante que requiere cuidado y análisis.Sin embargo, un problema que puede surgir y generar gran frustración son los ruidos molestos provenientes de los vecinos, instalaciones o incluso defectos estructurales. Pero, ¿pueden estos ruidos considerarse un vicio oculto y dar lugar a reclamaciones legales?

Aquí te explicamos qué dice la ley y cómo proceder en estos casos.

¿Qué es un vicio oculto?

Un vicio oculto es un defecto o problema en un bien que no es evidente a simple vista en el momento de la compra, pero que afecta su uso o valor.

En el caso de las viviendas, los vicios ocultos incluyen problemas estructurales, fallos en las instalaciones y, en algunos casos, ruidos excesivos si estos afectan significativamente la habitabilidad del inmueble.

Características de los vicios ocultos

Para que algo sea considerado un vicio oculto, debe cumplir con estos requisitos:

No evidente: El defecto no debe ser fácilmente detectable durante la inspección inicial.

Afectar el uso del inmueble: El problema debe dificultar el uso normal de la vivienda.
Existir antes de la venta: El defecto debe haber estado presente antes de la compra, aunque no fuera evidente.

¿Pueden los ruidos ser considerados un vicio oculto?

La respuesta es sí, pero depende de la causa y del impacto que tengan en la habitabilidad de la vivienda. Algunos ejemplos incluyen:

Deficiencias en el aislamiento acústico: Si la vivienda tiene un aislamiento acústico insuficiente que permite que se filtren ruidos normales de los vecinos, esto podría considerarse un vicio oculto.

Ruidos estructurales: Vibraciones o ruidos provenientes de ascensores, tuberías o sistemas de ventilación pueden ser considerados un defecto si no cumplen con las normativas de construcción.

Fuentes externas inesperadas: Ruidos de locales comerciales, obras cercanas o instalaciones industriales pueden ser motivo de reclamación si no fueron advertidos antes de la compra.

¿Qué hacer si detectas ruidos después de comprar una vivienda?

1. Identifica la fuente del ruido

Es importante determinar si el ruido proviene de:

Defectos estructurales: Problemas en el diseño o construcción del edificio.
Vecinos: Actividades normales o comportamientos incívicos.
Factores externos: Locales comerciales o tráfico cercano.

2. Revisa el contrato y las normativas

En el caso de viviendas nuevas, revisa la garantía ofrecida por el promotor o constructor. En viviendas usadas, revisa el contrato de compraventa para comprobar si se mencionaron los posibles problemas de ruido.

3. Contacta con un profesional

Si crees que el ruido podría ser un vicio oculto, contrata a un perito acústico que realice mediciones y determine si la vivienda cumple con las normativas de aislamiento acústico vigentes en tu localidad.

4. Reclama legalmente

Si se confirma que el ruido constituye un vicio oculto, puedes reclamar al vendedor o al promotor. Las acciones legales pueden incluir:

Reparación del defecto: Exigir que se solucionen los problemas de aislamiento acústico.
Rebaja en el precio: Solicitar una compensación económica por el defecto.
Resolución del contrato: En casos graves, pedir la anulación de la compra.

Supuesto práctico: Ruidos en una vivienda nueva

Situación inicial

Laura compra una vivienda nueva en un edificio moderno, pero pocos meses después se da cuenta de que los ruidos del ascensor y las tuberías son extremadamente molestos, especialmente por la noche. Consulta con un experto que confirma que el aislamiento acústico no cumple con la normativa.

Pasos a seguir

Reclamación al promotor: Laura presenta una reclamación al promotor, exigiendo que se solucionen los problemas.
Intervención de un perito: Contrata a un perito acústico que realiza un informe técnico detallado.
Acción legal: Ante la negativa del promotor, Laura lleva el caso a los tribunales, solicitando la reparación del aislamiento acústico.

Resultado

El juez falla a favor de Laura y obliga al promotor a realizar las reparaciones necesarias para mejorar el aislamiento acústico de su vivienda.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un vicio oculto?

En viviendas usadas, tienes seis meses desde la compra para reclamar. En viviendas nuevas, los defectos de construcción tienen una garantía de tres años para problemas no estructurales y diez años para defectos estructurales.

¿Cómo puedo demostrar que un ruido es un vicio oculto?

Debes contar con un informe técnico realizado por un perito acústico que mida los niveles de ruido y determine si incumplen las normativas.

¿Qué pasa si el ruido proviene de los vecinos?

Si el ruido se debe al comportamiento de los vecinos y no a defectos estructurales, la solución pasa por mediar con ellos o presentar una reclamación ante la comunidad de propietarios.

¿Qué normativas regulan el ruido en viviendas?

En España, el Documento Básico de Protección contra el Ruido (DB-HR) del Código Técnico de la Edificación establece los requisitos mínimos de aislamiento acústico en edificios.

¿Puedo exigir una compensación económica por los ruidos?

Sí, si los ruidos constituyen un vicio oculto y afectan la habitabilidad, puedes solicitar una rebaja en el precio de la vivienda o una compensación económica.